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河南省第十二屆人民代表大會常務委員會公告

時間:2019-06-14 10:20 訪問量:來源:物業和房屋安全管理科

河南省第十二屆人民代表大會常務委員會
公  告


第 79 號
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  《河南省物業管理條例》已經河南省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議于2017年9月29日審議通過,現予公布,自2018年1月1日起施行。
 河南省人民代表大會常務委員會


                                                    2017年9月30日
 
 
  河南省物業管理條例

 

 (2017年9月29日河南省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十一次會議通過)
 
  第一章 總 則
  第二章 物業管理區域及設施
  第三章 業主、業主大會及業主委員會
  第四章 物業服務企業
  第五章 物業管理與服務
  第六章 物業的使用和維護
  第七章 監督管理
  第八章 法律責任
  第九章 附 則
 
  第一章   總  則

  第一條 為了規范物業管理活動,維護業主、物業服務企業以及物業管理各方的合法權益,營造良好的生活和工作環境,促進社會和諧穩定,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》等法律、法規,結合本省實際,制定本條例。

  第二條 本條例適用于本省行政區域內的物業管理活動。

  本條例所稱物業,是指已建成投入使用的建筑物及其附屬設施設備和相關場地。
  本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的建筑物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生、安全防范和相關秩序的活動。

  第三條 物業管理應當堅持以人為本、誠實信用,堅持依法依規、公開公正,堅持業主自我管理、企業市場競爭與政府監督管理相結合。

  第四條 倡導綠色物業管理,鼓勵采用新技術、新方法推動物業管理區域內節能節水、垃圾分類、環境綠化、污染防治。

  促進互聯網與物業管理的深度融合,物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體,引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助,實行網絡化物業管理的新模式。
  鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。

  第五條 縣級以上人民政府應當加強對物業管理工作的領導,將物業管理納入本地現代服務業發展規劃、城鄉建設和社會治理體系,制定扶持政策和激勵措施,建立物業管理綜合協調機制,促進物業服務行業發展和文明小區建設。

  第六條 縣級以上人民政府住房城鄉建設或者房地產行政主管部門(以下簡稱物業管理行政主管部門)負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作,依法履行下列職責:
  (一)對物業服務質量進行監督管理;
  (二)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;
  (三)對物業招投標活動進行監督管理;
  (四)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;
  (五)處理物業管理中的投訴;
  (六)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理;
  (七)建立健全物業管理電子信息平臺;
  (八)法律、法規規定的其他職責。

  縣級以上人民政府其他有關行政部門按照各自職責,負責物業管理活動相關的監督管理工作。

  第七條 街道辦事處、鄉鎮人民政府組織、指導、協調本轄區內各物業管理區域成立業主大會或者業主代表大會(以下統稱業主大會),選舉業主委員會,監督業主大會、業主委員會依法履行職責,調解物業管理中的糾紛,協調和監督老舊小區物業管理,協調物業管理與社區建設之間的關系。

  社區居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。

  第八條 物業管理行業組織應當在主管部門的指導和監督下,履行聯絡、協調和服務職責,加強行業自律,規范行業行為,提高物業服務水平。
 
  第二章  物業管理區域及設施

  第九條 物業管理區域的劃分以有利于實施物業管理為原則,綜合考慮規劃條件、土地使用權屬范圍、建筑物規模、共用設施設備、自然界限、社區建設等因素確定。
  物業管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的,應當劃為一個物業管理區域。

  第十條 新建物業出售前,建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業所在地的縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門備案,并在商品房買賣合同中明示。

  已投入使用但尚未劃定物業管理區域的,由物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后予以劃定。
  物業管理區域劃定后確需調整的,應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第十一條 物業管理用房由建設單位無償配置,其費用列入開發建設成本,產權屬全體業主共有,任何單位和個人不得買賣、抵押,未經業主大會同意,不得改變用途。業主委員會辦公用房從物業管理用房中安排,其面積不低于二十平方米。

  新建的物業,建設單位應當按照物業管理區域總建筑面積一定比例配置物業管理用房,并符合下列要求:

  (一)兩萬平方米以下的,物業管理用房面積不低于八十平方米;超過兩萬平方米至二十萬平方米部分,按照千分之四的比例配置;超過二十萬平方米至三十萬平方米部分,按照千分之三的比例配置;超過三十萬平方米以上部分,按照千分之二的比例配置;
  (二)應當相對集中,具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立合格的水、電等計量裝置。

  第十二條 城鄉規劃行政主管部門在核發建設工程規劃許可證時,應當將物業管理用房的位置和建筑面積在許可證的附件或者附圖上載明并公示。

  建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時,應當注明物業管理用房的坐落和建筑面積,不得將物業管理用房納入可銷售范圍。

  第十三條 新建物業管理區域內的供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備及其安裝,應當符合國家技術標準和專業技術規范。

  建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加,專業經營單位應當參加。
  建設單位在組織竣工驗收時,未通知專業經營單位參加竣工驗收的,專業經營單位有權拒絕接收專業經營設施設備。
  建設項目竣工驗收合格后,應當將物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備無償移交給專業經營單位,同時移交配套設施、地下管網工程圖等資料,專業經營單位應當接收。

  專業經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的運行、維修、養護、更新,相關費用依法計入成本。

  第十四條 在老舊小區改造過程中,縣級以上人民政府及其規劃、財政、住房城鄉建設等有關行政主管部門應當對設施改造事項給予支持。

  供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備未實現分戶計量、分戶控制的老舊住宅小區,業主、物業服務企業和專業經營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造,實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的專有部分分戶計量、分戶控制。

  老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的,按專業經營單位要求改造后,專業經營單位應當接收。其移交、運行等事項依照本條例第十三條規定執行。
 
  第三章  業主、業主大會及業主委員會

  第十五條 房屋的所有權人為業主。尚未依法辦理房屋所有權登記,但符合下列情況之一的,在物業管理活動中享有業主權利、承擔業主義務:

  (一)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權的人;
  (二)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人;
  (三)因合法建造等事實行為取得房屋所有權的人;
  (四)基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為已經合法占有建筑物專有部分的人;
  (五)法律法規規定的其他情形。
  已經達到交付使用條件,尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分,建設單位為業主。
  業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務,委托應當以書面形式提交。

  第十六條 業主在物業管理活動中,享有下列權利:

  (一)提議召開并參加業主大會會議,提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議;
  (二)選舉業主委員會成員,并享有選舉權和被選舉權;
  (三)監督業主委員會工作,監督物業服務企業履行物業服務合同;
  (四)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權;
  (五)向業主委員會和物業服務企業提出建議;
  (六)要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行為;
  (七)參與共同決定物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
  (八)法律、法規規定的其他權利。

  第十七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:

  (一)遵守業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;
  (二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生維護等方面的規章制度;
  (三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
  (四)按照有關規定交納專項維修資金;
  (五)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;
  (六)按時交納物業服務費用;
  (七)法律、法規規定的其他義務。
  業主不得以放棄權利為由不履行業主義務。

  第十八條 一個物業管理區域成立一個業主大會,業主大會由物業管理區域內全體業主組成。

  業主戶數超過三百戶的,可以成立業主代表大會,由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。
  符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:
  (一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;
  (二)業主已入住戶數的比例達到百分之三十以上的;
  (三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前九十天的。

  第十九條 物業管理區域達到成立業主大會條件兩個月內,建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送下列文件資料:

  (一)物業管理區域證明;
  (二)業主名冊;
  (三)房屋及建筑物面積清冊;
  (四)建筑規劃總平面圖;
  (五)交付使用共用設施設備的證明;
  (六)物業管理用房配置證明;
  (七)其他有關的文件資料。

  第二十條 符合成立業主大會條件的,建設單位或者十人以上業主聯名可以申請成立首次業主大會籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在收到申請后三十日內組織成立首次業主大會籌備組,并自籌備組成立之日起六十日內組織召開首次業主大會會議。

  首次業主大會籌備組由街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主、社區居(村)民委員會、建設單位的代表組成,其中業主代表人數比例不低于二分之一;業主代表的產生方式由街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見后確定。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府的代表擔任。
  單位小區首次業主大會會議的籌備工作,由其所在單位發起,物業管理行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當配合。
  新建小區首次業主大會會議的籌備經費,由建設單位承擔;單位小區首次業主大會會議的籌備經費,由所在單位承擔;老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費,由縣級人民政府承擔。

  第二十一條 首次業主大會籌備組履行下列職責:

  (一)確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;
  (二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;
  (三)擬定業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;
  (四)擬定首次業主大會會議表決規則;
  (五)擬定業主委員會組成人員候選人產生辦法,確定業主委員會組成人員候選人名單,擬定業主委員會選舉辦法;
  (六)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
  前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。

  第二十二條 業主大會履行下列職責:

  (一)制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;
  (二)制定和修改業主大會會議表決規則;
  (三)選舉、罷免或者更換業主委員會成員;
  (四)確定物業管理方式,選聘和解聘物業服務企業;
  (五)確定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案;
  (六)聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;
  (七)決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配;
  (八)決定改建、重建建筑物及其附屬設施;
  (九)決定籌集和使用專項維修資金;
  (十)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,決定業主委員會成員補貼的來源、支付標準;
  (十一)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
  (十二)決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。
  決定前款第八、九項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第二十三條 業主公約或者管理規約應當弘揚社會主義核心價值觀,不得違反法律、法規,不得違背公序良俗,不得損害社會公共利益;應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約或者規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

  第二十四條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經百分之二十以上業主提議,業主委員會應當召開臨時業主大會。

  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席業主大會。

  第二十五條 業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令其限期召開。業主委員會逾期仍不召開的,由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集。

  第二十六條 業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加,方為有效。

  在滿足實名投票的條件下,提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。縣級以上人民政府物業管理行政主管部門應當逐步建立業主決策信息平臺,供業主、業主委員會和業主大會免費使用。

  第二十七條 業主委員會由業主大會會議依法選舉產生,對其負責,受其監督,其成員應當符合下列條件:

  (一)遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、業主大會議事規則,積極履行業主義務,按時交納物業服務費等相關費用;
  (二)具有完全民事行為能力;
  (三)熱心公益事業,責任心強,公道正派,誠實守信,廉潔自律;
  (四)具有一定的組織能力和履職時間;
  對業主委員會成員,應當根據工作情況給予適當補貼。

  第二十八條 業主委員會由主任、副主任及委員組成,每屆任期不超過五年,可以連選連任。具體人數、任期由業主大會議事規則確定。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主委員會成員候選人任職條件、提名進行審查。

  符合條件的社區居民委員會成員可以兼任業主委員會成員。
  業主委員會會議應當有過半數組成人員出席,作出的決定必須經全體組成人員半數以上同意。業主委員會作出決定后,應當自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告,并報社區居(村)民委員會。

  第二十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內,向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將備案情況抄送縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門。

  業主委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

  第三十條 業主委員會履行下列職責:

  (一)執行業主大會決定和決議,維護業主合法權益;
  (二)召集業主大會會議,定期向業主大會報告工作;
  (三)與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
  (四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和支持物業服務企業履行物業服務合同;
  (五)督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約;
  (六)督促業主、物業使用人按時交納物業服務費,組織和監督專項維修資金的籌集和使用;
  (七)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關、社區居(村)民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作;
  (八)法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

  第三十一條 業主委員會組成人員有下列情形之一的,經業主委員會三分之一以上組成人員或者百分之二十以上的業主提議,由業主大會決定是否罷免其業主委員會組成人員職務:

  (一)不履行業主委員會組成人員職責和業主義務的;
  (二)利用職務謀取私利的;
  (三)利用職務侵害他人合法權益的;
  (四)應當罷免的其他情形。

  第三十二條 業主委員會組成人員有下列情形之一的,其職務自行終止:

  (一)不再具備業主身份的;
  (二)喪失履行職責能力的;
  (三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;
  (四)任職期間被追究刑事責任的;
  (五)法律、法規、業主公約或者管理規約規定的其他情形。

  第三十三條 業主委員會任期屆滿前,應當組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,并書面報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。逾期未換屆選舉的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉。

  業主委員會應當自換屆之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物,移交給新一屆業主委員會。拒不移交的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促移交。必要時,公安機關依法協助。

  業主委員會組成人員職務在任期內終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列物品和財物移交給業主委員會。

  第三十四條 業主大會可以設立業主監事會或者獨立監事,負責監督業主委員會的工作,并履行業主大會賦予的其他職責。
 
  第四章  物業服務企業

  第三十五條 從事物業服務的企業應當具有獨立的法人資格,擁有相應的專業技術人員,具備為業主提供專業服務的能力。

  第三十六條 物業服務企業享有下列權利:

  (一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及其環境、秩序進行管理;
  (二)制止損害物業或者妨礙物業管理的行為;
  (三)依照物業服務合同約定收取物業服務費用;
  (四)法律、法規規定和物業服務合同約定的的其他權利。
  任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。

  第三十七條 物業服務企業應當承擔下列義務:

  (一)依照物業服務合同約定,提供物業管理服務;
  (二)接受業主、業主大會、業主委員會的監督;
  (三)建立和完善物業服務應急預案,做好應急工作;
  (四)維護物業管理區域內的環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;
  (五)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行巡查、養護、維修;
  (六)發現違反法律、法規、業主公約或者管理規約的行為,及時制止并向有關行政主管部門報告;
  (七)法律、法規和物業服務合同規定的其他義務。

  第三十八條 未經業主大會同意,物業服務企業不得擅自利用或者擅自允許他人利用共用部位、共用設施設備進行廣告、宣傳、經營等活動,擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點。

  物業服務企業不得泄露業主信息,不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為。

  第三十九條 物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示下列信息:

  (一)企業及其項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話;
  (二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況;
  (三)電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式及維護保養情況;
  (四)業主交納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;
  (五)物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況;
  (六)其他應當公示的信息。
  業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當答復。

  第四十條 物業服務企業應當按照法律、法規規定及物業服務合同約定落實安全防范措施,并協助公安等相關部門做好物業管理區域內的安全防范工作。

  物業管理區域內發生安全事故等突發事件時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政主管部門報告,并協助做好救助工作。
  物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主人身、財產受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

  第四十一條 物業服務企業依法享受國家和省有關現代服務業規定的優惠政策。住宅小區內共用部位、共用設施設備運行、維護、保潔、綠化等物業公共服務過程中的用水、用電、用氣價格,按照當地居民使用價格的標準執行,但洗車、餐飲等經營性用水、用電、用氣除外。
 
  第五章 物業管理與服務

  第四十二條 建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案前,應當按照劃定的物業管理區域,通過招投標方式選聘物業服務企業,簽訂前期物業服務合同,提供前期物業服務。

  第四十三條 建設單位與物業買受人簽訂的商品房買賣合同,應當包含前期物業服務合同約定的內容,并將臨時管理規約和前期物業服務合同作為商品房買賣合同的附件。

  建設單位應當將前期物業服務企業名稱、物業服務內容、物業服務收費標準和物業服務合同期限等內容納入商品房銷售信息,并進行公示。

  第四十四條 承接新建物業前,物業服務企業應當與建設單位按照國家相關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業的共用部位、共用設施設備進行檢查驗收。
  物業承接查驗應當邀請縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、業主代表參加,可以聘請相關專業機構協助進行。

  第四十五條 建設單位應當按照國家有關規定和商品房買賣合同約定,向物業服務企業移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。
  實施承接查驗的物業,應當具備以下條件:

  (一)建設工程竣工驗收合格,取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經城鄉建設行政主管部門備案;
  (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝經強制檢定合格并運行正常的獨立計量表具;
  (三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;
  (四)道路、車位、綠地、停車棚、物業管理用房等配套設施按照規劃設計要求建成;
  (五)電梯、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;
  (六)分期建設的,已建成區域與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;
  (七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;
  (八)法律、法規規定的其他條件。

  第四十六條 物業服務企業應當自物業交接后三十日內,向物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門辦理備案手續。
  承接查驗資料屬于全體業主所有,物業服務企業應當建立檔案,妥善保管,業主有權免費查詢。

  物業服務合同終止的,原物業服務企業應當及時將物業承接查驗檔案向業主委員會移交完畢。

  第四十七條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。

  建設單位將不符合交付條件的物業交付使用,因房屋質量、物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當承擔賠償責任。
  物業服務企業擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。
  建設單位委托物業服務企業提供物業保修服務的,委托事項由雙方約定并在物業管理區域內公示。

  第四十八條 物業服務收費應當遵循質價相符、公平公開、合理誠信的原則。物業服務企業不得向業主收取服務合同以外的任何未予標明的費用。物業服務收費應當保持相對穩定。確需調整的,物業服務企業應當與業主委員會協商,并經業主大會同意;沒有成立業主大會的,需經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

  第四十九條 業主大會選聘物業服務企業的,業主委員會應當與物業服務企業簽訂物業服務合同。鼓勵業主大會采用招投標方式選聘物業服務企業。

  物業服務合同應當對物業服務事項、服務標準、服務費用、收費方式、雙方的權利義務、物業管理用房、專項維修資金的使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。
  物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,將服務合同報送物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

  第五十條 物業服務事項可以包括以下內容:物業共用部位的日常維護和管理;物業共用設施、設備及其運行、使用的日常維護和管理;環境衛生、美化綠化管理服務;物業管理區域公共秩序維護;車輛停放及場地管理;物業維修、更新、改造和養護的賬務管理;物業檔案資料的保管;雙方約定的其他服務事項。

  第五十一條 業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿三個月前組織召開業主大會,決定續聘或者選聘物業服務企業。倡導業主大會采用招投標方式續聘或者選聘物業服務企業。
  物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在合同期限屆滿三個月前書面告知業主或者業主委員會,同時報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。
  物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間,任何一方當事人提出終止合同的,應當提前三個月書面告知另一方當事人,并報街道辦事處、鄉鎮人民政府。

  第五十二條 業主大會決定解聘物業服務企業的,被解聘的物業服務企業應當按照規定辦理移交手續,并在約定的時間撤出物業管理區域。被解聘的物業服務企業在約定的撤出時間內,應當維持正常的物業管理秩序。

  業主大會決定選聘新物業服務企業或者自行管理的,原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起退出物業管理區域,并向業主委員會或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業,履行下列交接義務:

  (一)移交物業管理用房等共用部分、共用設施設備;
  (二)移交物業承接查驗的有關資料;
  (三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、檢驗等技術資料,運行、維護、保養記錄;
  (四)結清預收、代收和預付、代付費用;
  (五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

  第五十三條 業主對小區物業實施自行管理的,應當對下列事項作出決定:

  (一)自行管理的執行機構、管理人;
  (二)自行管理的內容、標準、費用和期限;
  (三)聘請專業機構的方案;
  (四)其他有關自行管理的內容。
  有特定要求的電梯等特種設備,應當委托專業性機構進行維修和養護。
  實施自行管理的小區,應當主動接受街道辦事處、社區居民委員會的指導監督。
  無物業管理的老舊小區依托社區居民委員會實行自行管理。

  第五十四條 供水、供電、供氣等專業經營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用。

  專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用,但應當向物業服務企業支付報酬。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。
  專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。
  
  第六章  物業的使用和維護

  第五十五條 物業的使用和維護應當遵守國家有關市容環境衛生、環境保護、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法規、業主公約或者管理規約的規定,不得損害公共利益和他人合法權益。

  第五十六條 物業管理區域內禁止下列行為:

  (一)損壞房屋承重結構、主體結構;
  (二)侵占、損壞共用部位、共用設施設備;
  (三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;
  (四)違法搭建建筑物、構筑物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;
  (五)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;
  (六)擅自架設電線、電纜;
  (七)高空拋物、隨意棄置垃圾、排放污水;
  (八)在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者為其充電;
  (九)排放有毒、有害等污染環境的物質,露天燒烤、露天焚燒雜物;
  (十)制造超過規定標準的噪音或者影響鄰居采光通風;
  (十一)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;
  (十二)占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面,損壞消防設施及器材;
  (十三)在建筑物、構筑物上亂涂寫、亂刻畫、亂張貼,樓道、門廳、電纜井內堆放雜物;
  (十四)擅自改變房屋用途,將住宅變為非住宅,從事餐飲、生產加工、歌舞娛樂等經營活動;
  (十五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規定停放車輛;
  (十六)違反規定飼養動物,干擾他人正常生活;
  (十七)利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動;
  (十八)法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行為。
  違反前款規定的,物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當依法處理。

  第五十七條 禁止在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬,具體品種和體高體重標準由省公安機關會同省畜牧部門、省城市管理部門確定,并自本條例實施之日起一年內向社會公布。

  業主、物業使用人在物業管理區域內飼養前款規定以外其他犬只,應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約。攜犬出戶的,應當束犬鏈牽引。

  第五十八條 電梯維護保養單位應當加強電梯日常運行的檢查、保養和維護。物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患的,應當立即采取措施,通知電梯維護保養單位及時維修,電梯維護保養單位應當及時搶修。電梯存在嚴重安全隱患,無改造、修理價值,或者達到安全技術規范規定的報廢條件的,物業服務企業應當及時公示并報告業主,積極協調辦理報廢事宜。

  第五十九條 鼓勵老舊小區業主為滿足日常生活需要加裝電梯。加裝電梯由老舊小區主管單位或者業主委員會負責組織,需經單元(棟)三分之二以上業主同意。相關業主應當配合,不得阻攔。規劃、住房城鄉建設、財政、國土資源、質監、環保等有關行政部門應當支持。

  第六十條 城鄉規劃主管部門應當將規劃用于停放汽車的車位、車庫在建設工程規劃許可證的附件中予以注明,同時明確物業管理區域內車位、車庫的配置比例。

  建設單位應當將物業管理區域車位、車庫配置比例在顯著位置公示,按照配置比例通過出租、出售、附贈方式約定車位、車庫的歸屬。

  第六十一條 建設單位應當將規劃車位、車庫的處置方式向物業買受人明示,并在商品房買賣合同中予以約定。采用出售、出租方式處置規劃車位、車庫的,建設單位應當向物業買受人明示,約定出售價格、出租方式、出租價格、出租期限等內容。

  建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車庫、車位的,建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
  在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余規劃車位、車庫的,建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過六個月。

  第六十二條 物業管理區域內劃定車位、停放車輛,不得占用、堵塞、封閉疏散通道、公共出入口等,不得影響其他車輛和行人的正常通行。

  利用物業管理區域內公共道路、場地劃定車位停放車輛的,車位劃定、分配方式、服務費、收益分配方式等,在業主大會成立前,應當征求專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;業主大會成立后,由業主大會按照法律、法規、管理規約等要求決定。

  第六十三條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,所得收益歸全體業主所有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會或者相關業主的決定用于業主委員會工作經費或者物業管理方面的其他需要。

  第六十四條 業主或者物業使用人應當在住宅裝飾裝修工程開工前,向物業服務企業辦理登記手續,簽訂裝飾裝修管理服務協議。物業服務企業應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人。

  已經辦理登記的,物業服務企業及其工作人員不得向業主或者物業使用人強行推銷裝飾裝修材料,不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進出物業管理區域。
  物業服務企業應當對房屋裝飾裝修情況進行現場巡查,業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。
  因住宅內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等,業主、物業使用人應當負責修復和賠償。

  第六十五條 業主應當按照國家和省有關規定,將首期專項維修資金存入物業管理行政主管部門設立的專項維修資金專戶。不動產登記機構在進行不動產權登記時,應當核驗專項維修資金繳存情況。

  專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造,不得挪作他用。
  物業管理行政主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則,依法保障專項維修資金的正常合理使用。

  第六十六條 專項維修資金的使用,經業主大會依法決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

  第六十七條 專項維修資金的管理,實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。設區的市、縣人民政府應當建立健全專項維修資金的使用、管理和監督制度。

  業主大會成立前,專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。業主大會選擇自行管理專項維修資金的,應當在銀行設立專項維修資金賬戶,接受物業管理行政主管部門的監督。

  第六十八條 專項維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的,業主應當按照相關規定以及業主大會的決定續籌專項維修資金。

  物業所有權發生轉移時,交存的專項維修資金一并轉移給物業買受人。

  第六十九條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。

  責任人不履行維修養護義務的,經相關業主同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。
  物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時,相關業主、物業使用人應當予以配合。

  第七十條 物業管理區域內共用部位、共用設施設備出現下列緊急情況的,物業服務企業應當立即組織應急維修:

  (一)電梯、消防等共用設施設備故障損壞,無法正常使用的;
  (二)屋面、外墻滲漏的;
  (三)樓體外墻墻面有脫落危險的;
  (四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;
  (五)公共護欄(圍)破損嚴重的;
  (六)其他緊急情況。
  出現前款情形之一的,物業管理行政主管部門接到申請后,應當即時核準并撥付專項維修資金。應急維修費用應當向業主公示。
  業主大會自行管理物業專項維修資金的,按照前款規定執行。

  第七十一條 電纜、供水供氣供熱管道等專業經營設施設備發生故障或者損壞時,業主、業主委員會、物業服務企業應當及時報告。專業經營單位應當及時維修、養護、更新。
 
  第七章  監督管理

  第七十二條 省物業管理行政主管部門應當制定全省物業服務市場主體和從業人員信用標準,建立全省統一的物業服務市場誠信體系和信用平臺,公開物業服務項目信息和信用信息,并會同相關部門及有關單位對失信物業服務市場主體實施聯合懲戒。

  縣級以上物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務市場主體信用信息采集和誠信檔案管理工作。

  第七十三條 縣級以上人民政府相關行政主管部門按照各自職責,負責物業管理區域內下列工作:

  (一)住房城鄉建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備案,監督建設單位履行建筑工程質量保修責任,監督檢查房屋裝飾裝修活動;
  (二)規劃行政主管部門負責物業管理用房、老舊小區加裝電梯等規劃,負責對違法建筑的認定;
  (三)城市管理執法部門負責查處違法建筑、毀壞綠地等行為;
  (四)工商行政管理部門負責監督檢查無照經營活動;
  (五)價格行政主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費活動;
  (六)公安機關負責監督檢查治安、消防、技防、保安服務等活動;
  (七)質監行政主管部門負責電梯等特種設備安全和計量監管;
  (八)財政、審計行政主管部門負責對物業管理行政主管部門專項維修資金使用和管理情況的監督檢查;
  (九)環保行政主管部門負責監督檢查污染環境行為;
  (十)人防行政主管部門負責對人防工程維護管理的監督檢查。
  已經實行城市管理綜合執法體制改革的設區的市、縣(市、區),對有關部門職責分工另有調整的,從其規定。

  第七十四條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當建立物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處、鄉鎮人民政府召集,物業管理、公安派出所、城市管理等部門和社區居(村)民委員會、業主委員會(業主代表)、物業服務企業、專業經營單位等各方參加。聯席會議協調解決本轄區內物業管理中的重要問題。

  第七十五條 縣級以上人民政府發展改革、住房城鄉建設、規劃、公安、環保、城市管理、工商、人防、質監等有關部門,應當建立違法行為投訴登記制度,并在物業管理區域內顯著位置公布聯系單位、舉報電話,依法處理物業管理區域內的違法行為。

  任何單位和個人對違反本條例規定的行為,可以向物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及其他有關部門投訴舉報,有關單位應當及時調查核實,并依法處理。
  行政執法單位需要進入物業管理區域開展執法工作的,業主、業主委員會、物業服務企業應當提供便利。
 
  第八章  法律責任
  第七十六條 違反本條例規定,法律、行政法規已有法律責任規定的,從其規定。

  第七十七條 業主委員會作出的決定,違反法律、法規規定或者業主大會決定,給業主、物業服務企業造成損害的,由簽字同意該決定的業主委員會成員承擔民事責任;嚴重損害業主合法權益或者嚴重影響公共秩序的,依法追究相關責任。

  第七十八條 物業服務企業人員對業主或者物業使用人實施人身、財產損害等行為的,依法承擔民事責任;對違反治安管理的行為,依照《中華人民共和國治安管理處罰法》予以處罰;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

  第七十九條 違反本條例第十三條規定,專業經營單位拒不接收或者拒不履行承擔運行、維修和更新責任的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處三十萬元以上一百萬元以下罰款。

  第八十條 違反本條例第十九條、第二十條第四款規定,未及時報送文件資料、建設單位不提供籌備費用的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十五萬元以下罰款。

  第八十一條 違反本條例第三十八條第一款規定,物業服務企業擅自利用或者擅自允許他人利用物業共用部位、共用設備設施進行廣告、宣傳和經營等活動,擅自設置或者擅自允許他人設置營業攤點的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正,給予警告,處五萬元以上二十萬元以下罰款

  違反本條例第三十八條第二款規定,物業服務企業泄露業主信息或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報復或者采取暴力行為的,由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定處罰。

  第八十二條 違反本條例第三十九條規定,物業服務企業未在物業管理區域顯著位置公示有關信息的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處一萬元以上三萬元以下罰款。

  第八十三條 違反本條例第五十二條第一款規定,物業服務企業未按照規定辦理移交手續的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處二十萬元罰款;物業服務企業未按照約定時間提前撤出物業管理區域的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  違反本條例第五十二條第二款規定,原物業服務企業未在規定時間內退出物業管理區域的,縣級以上人民政府物業管理行政主管部門自規定時間屆滿次日起對其處以每日一萬元罰款。

  第八十四條 違反本條例第五十六條第一款第一項規定,損壞房屋承重結構、主體結構的,由縣級以上人民政府住房城鄉建設行政主管部門責令限期改正,處五萬元以上十萬元以下罰款;造成他人損失,應當依法賠償。

  違反本條例第五十六條第一款第二項規定,侵占、損壞共用部位、共用設施設備的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門,責令限期改正,恢復原狀,并對個人處一千元以上一萬元以下罰款,對單位處五萬元以上二十萬以下罰款。
  違反本條例第五十六條第一款第四項規定,違法搭建建筑物、構筑物、障礙物的,由縣級以上人民政府城市管理執法部門責令限期拆除,視情節輕重,可以處二千元以上二萬元以下罰款;逾期未拆除的,人民政府城市管理執法部門可以申請所在地縣級以上人民政府組織強制拆除。
  違反本條例第五十六條第一款其他禁止行為規定的,由依法行使監督管理權的部門依照相關法律法規給予行政處罰。

  第八十五條 違反本條例第五十七條第一款規定,在物業管理區域內飼養烈性犬和大型犬的,由公安機關或者具有城市管理行政執法權的部門沒收犬只,并處五千元以上一萬元以下罰款。

  違反本條例第五十七條第二款規定,攜犬出戶未束犬鏈牽引的,由具有城市管理行政執法權的部門責令改正;拒不改正的,處五百元以上一千元以下罰款;情節惡劣或者造成嚴重后果的,沒收犬只。犬只傷害他人的,養犬人應當依法承擔相應的法律責任。

  第八十六條 違反本條例第五十八條規定,物業服務企業發現電梯存在性能故障或者其他安全隱患,未立即采取措施,致使乘客滯留電梯轎廂,情節嚴重的,由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門處五千元以上一萬元以下罰款。電梯維護保養單位接到通知后,未及時搶修導致電梯事故的,由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門處五萬元以上二十萬元以下罰款。電梯達到安全技術規范規定的報廢條件,物業服務企業未及時公示并報告業主,未積極協調辦理報廢事宜的,由縣級以上人民政府特種設備安全監督管理部門責令立即改正,并處一萬元以上五萬元以下罰款。因電梯事故給他人造成人身、財產損害的,應當承擔相應的法律責任。

  第八十七條 違反本條例第六十一條第二款規定,建設單位將車位車庫出售給本區域業主以外的其他人的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期返還;逾期不改正的,沒收違法所得,每違規出售一個車位、車庫,處五萬元以上十萬元以下罰款。建設單位對業主要求承租的車位、車庫只售不租的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  違反本條例第六十一條第三款規定,建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主,或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人租賃期限超過六個月的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

  第八十八條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內公示等形式督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。

  第八十九條 縣級以上人民政府發展改革、公安、財政、環保、城鄉規劃、城鄉建設、城市管理、工商、人防、質監等有關行政主管部門工作人員有下列情形之一的,依法給予行政處分:

  (一)未按照本條例規定履行監督檢查、審核查驗職責的;
  (二)發現違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的;
  (三)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

  第九十條 物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府工作人員有下列情形之一的,依法給予行政處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

  (一)未按照本條例規定履行監督檢查職責的;
  (二)未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的;
  (三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;
  (四)發現違法行為或者接到投訴、舉報后不及時處理的;
  (五)截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付專項維修資金的;
  (六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。
 
  第九章  附  則

  第九十一條 本條例下列用語的含義:

  (一)最終用戶,是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。
  (二)物業使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。
  (三)專有部分,是指在構造上和利用上具有獨立性、由單個業主獨立使用、處分的物業部位。
  (四)專業經營設施設備,是指最終用戶分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱系統等設施設備及相關管線和計量裝置。
  (五)物業的共用部位,是指物業的主體承重結構部位,包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。
  (六)物業的共用設施設備,是指物業管理區域內,由業主共有共用的電梯、照明設施、電力設備安全外護欄、天線、上下水管道、落水管、溝渠、池、井、消防設施、電子監控設施、避雷裝置、區域圍護、道路、綠地、非經營性停車場(庫)、自行車棚、公益性文體設施、共用設施設備用房等。

  第九十二條 本條例規定的專有部分面積和建筑物總面積,按照下列方法認定:

  (一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;
  (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

  第九十三條 本條例規定的業主人數和總人數,按照下列方法認定:

  (一)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;
  (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

  第九十四條 業主大會及業主委員會指導細則、前期物業招投標制度、管理規約、物業服務合同示范文本、物業服務規范等由省人民政府物業管理行政主管部門自本條例施行之日起一年內制定并公布。

  第九十五條 本條例自2018年1月1日起施行。2001年1月13日河南省第九屆人民代表大會常務委員會第二十次會議通過,根據2010年7月30日河南省第十一屆人民代表大會常務委員會第十六次會議修正的《河南省物業管理條例》同時廢止。

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