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房屋登記政策解讀(三)

時間:2009-06-25 09:53 訪問量:來源:平頂山日報(2009-03-18)

  一、什么是農民的宅基地?其土地性質是什么?

  答:宅基地是分給村民專門用來建造住房的土地。《憲法》和《土地管理法》規定,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于農民集體所有,宅基地也是農民集體所有,由集體對宅基地行使所有權。村民宅基地申請經集體組織同意、鄉(鎮)政府審核并報送縣(市)政府批準后,縣(市)土地主管部門予以登記,縣(市)政府頒發《集體土地使用證》,作為村民擁有宅基地使用權的憑證。

  二、集體土地房屋由哪個部門登記?這項工作的計劃有哪些?

  答:《房屋登記辦法》第四條規定:“房屋登記,由房屋所在地的房屋登記機構辦理。”我市為加強集體土地房屋管理,盤活農民資產,解決生產經營的資金問題,市房產管理局已制定《平頂山市集體土地房屋登記暫行辦法》,計劃今年上半年開展試點工作,下半年全面開展房屋登記。該辦法第三條規定:“市房產主管部門主要負責市區集體土地房屋登記工作,縣(市)房產主管部門負責轄區內集體土地房屋登記工作。”

  三、可以依法進行登記的集體土地房屋有哪些?

  答:主要是兩種,一是依法利用宅基地建造的村民住房,二是依法利用集體所有建設用地建造的房屋。

  四、宅基地連同住房賣給本村農戶,該買賣行為有效嗎?

  答:該買賣行為有效。《土地管理法》規定,農村宅基地屬于農村集體所有,其使用權不得出賣、轉讓。但農民取得宅基地使用權后,有長期使用宅基地的權利,宅基地上建筑物和附著物的所有權歸宅基地使用人所有。《土地管理法》禁止宅基地使用權的出賣和轉讓,但并不限制村民私有房屋的買賣。根據“地隨房走”的原則,村民在出售私有房屋時,宅基地的使用權也要隨之轉移給新的房屋所有人,村民出售私有房屋也要在同一集體經濟組織內進行并得到政府主管部門的批準。

  五、集體土地上的房屋,能否設定抵押權?

  答:房地產設定抵押權以后,就有存在轉移產權的可能性。因為只要債務人不按約定履行債務,抵押權人就可以行使抵押權。因此,這一問題與集體土地上的房屋能否買賣有類似的性質,又有一定的區別。我國權屬登記實行的是房屋所有權和該房屋占有范圍內的土地使用權權利主體一致的原則,《土地管理法》雖未明文規定這一原則,但第六十二條規定:“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”;第六十三條規定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是,符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業,因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外”。《擔保法》規定,除“抵押人依法承包并經發包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權”和“以鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的土地使用權同時抵押”之外,耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。所以,農村村民的住房及宅基地不能設定抵押權,集體土地上的房屋,只有鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物及其占用范圍內的土地使用權可同時抵押。

  六、農村房屋沒有辦理產權證,可以繼承嗎?

  答:農村的房屋屬于私產,依法可以繼承。繼承農村房屋的,應提供房屋所有權證、繼承人與被繼承人關系證明和其他相關證明。由于目前大部分地區還沒有實行農村房屋登記制度,很多農村房屋的所有權人無法取得城市房屋所有權人持有的房屋產權證明,農村房屋所有權一般需要通過當地縣(市、區)人民政府土地管理部門頒發的宅基地使用證書進行證明。這樣做的結果是“房隨地走”,與城市“地隨房走”的房地產權利保護原則相悖,而且因為宅基地使用人只享有宅基地的使用權,給農村房屋的繼承、過戶帶來了很多麻煩。(程穎)

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